作者：任猪飞
在建楼盘——希云街楼盘（售出五幢，剩下两幢楼），渡船街‘德福花园’（8幢大厦，3000个住宅单元）。
储备地皮——约120万平方尺的港九市区地皮。
也就是说，所有的物业资产已经高达6～6.5亿港币，升值迅速。
这是因为：
比如，德福花园20万平方尺的地皮，若按照当前地皮价格，大概是4000万不到一点；但若是按照3000个住宅单元计算，总价值就是1.6亿以上。
而且，所有的物业和地皮，都已经出现很大的升值。
长江实业在过去一年，总计售出990个住宅单元，获得利润约3500万的盈利，商业地产收益2200万，股市收益1000万、保利建筑获得500万盈利（自家的项目也计算在内）、石矿企业不计算（投资阶段），总计利润获得7200万港币。
地皮回笼资金400万（希云街地皮），总计回笼资金7600万。
支出方面：
一般只计算商业建筑的支出、购买地皮的支出，美的大厦建筑费在2000万、购买地皮花费约2000万。
而德福花园的建筑费，因为会采用‘售楼花’模式，所以一般直接核算利润，建筑费不算支出（前期采用少量的贷款模式）。
最终，长江实业拥有8800万的现金流，其中接待给廖创兴银行的1000万港币，廖烈文兄弟通过物业销售，已经进行了还清。
也就是说，在廖宝珊死之后，廖烈文兄弟继续出售了一部分物业，进行偿还债务。
“老板，会议时间到了！”
“好，我马上来！”
随后，林志超收回思绪，朝着会议室走去。
差不多十几个长江实业的高层，齐聚一堂，大家都非常高兴，又是丰收的一年。
重要的是，香港的地产经历‘廖创兴银行挤提’过后，很快就恢复正常，继续攀升。仿佛，就没有出现什么事情一样，大家已经忘记了，毕竟又不是自己倒霉。
“开始吧！”
随着林志超坐下，高层们纷纷发言总结。
长江实业现在如果上市，市值一定不会输给置地公司，而且还是不算储备地皮的情况下。
毕竟置地公司虽然坐拥七八幢中环核心地区的大厦，但都是老式大厦，并没有重建，所以不足为虑。
而长江实业则掌握着九龙、港岛的零售商业，同样拥有四幢大厦，而且还是高层住宅大厦，更不要说在发展地产领域的霸主地位了。
去年虽然只是销售了990个住宅单元，但整个香港才销售10800个住宅单元（一手），占比也是9％左右。
当然，长江实业若是在1972年上市，肯定是要剔除写字楼大厦、储备地皮等物业的。
美丽华酒店总经理Jason（杰森），汇报道：“去年，美丽华酒店的全年入驻率在85％，主要来自来港旅游的游客，其次才是本地客户……九龙区目前的竞争对手是半岛酒店、国宾酒店，其中半岛酒店仅220间客房，又是本地老牌豪华酒店，不算直接竞争对手；而九龙的国宾酒店是今年开业的豪华酒店，我们两家竞争较大，不过国宾酒店属于四星级酒店，房间数量虽然有400多间，但档次和面积逊色很多……今年，美丽华酒店的入驻率要突破90％。”
林志超点点头，随即说道：“怡和、半岛酒店是不会善罢甘休的，九龙仓那边可能会迎来改变。整体来讲，香港酒店业发展的契机已经到来，会出现更多的酒店。当然，这不是坏事，说明香港酒店业市场很大。”
大家听得很认真。
虽然Jason讲英文，也听不懂中文，但大家却听得懂英文。
这种会议，Jason也只需要关注他负责的美丽华酒店即可，其它也没有必要听懂。而且，他一般很少出席会议，每周一次的公司会议极少出席，都是黄昌宏通知他开会，他便来。
而美丽华酒店确实发展不错，第一年就创造了85％的入驻率，可见大环境是很不错，再加上美丽华酒店各方硬件设施、软件设施，都是拉满了的。所以预计在1962～1966年的这五年时间，平均还是能保持90％的入驻率。
而香港的酒店业在行情好的时候，回报率可以达到8～12％；而其它国家的酒店行业，回报率仅6～8％。行情一般的时候，甚至只有5～6％，仅仅是在收利息。
之所以大家乐此不彼的投资，大概是因为现金流高，容易贷款。而林志超之所以投资，无非是‘好面子’而已，当然他也是因为知道，香港的酒店业回报率还是全球最高的。
“胡经理，你们销售部打算如何分配楼盘计划？”
胡兆煦心里有些好奇，毕竟老板自己不是讲过嘛？
但他还是认真回答道：“目前，长江实业有两个在建地盘——希云街、渡船街，还有一个在策划的铜锣湾半山豪宅。希云街和渡船街一共是3360个住宅单元，打算分成三年出售，即平均每年销售在1120个左右。至于铜锣湾的半山豪宅，每个单位差不多可以销售15万港币，预计是128个住宅单元。”
铜锣湾这个楼盘，面积是3.9万平方尺，采用沉箱技术，建造一幢豪华住宅大厦。而每个单元在1500～1800平方尺左右，算是半山豪宅了，有泳池、会所等设施。
林志超说道：“铜锣湾半山这个楼盘，后续用于出租吧！然后每年销售1100个住宅的计划，也差不多。不过今年肯定是地产爆发年，港府要拿出不少地皮拍卖，我们可以再拿两个小地盘，立即开发，算是作为补充，一年销售1500个住宅，还是要的。”
如果在1962～1964年，这三年时间不拿地，也完全说不过去；所以每年干脆拿两个小地盘，拿完就开发，利润虽然没有囤地高，但也一年应该也有35％以上。
胡兆煦点点头，说道：“好的，我记下来了！”
如果林志超不在香港，可能会是黄昌宏和胡兆煦联合去拍地，他现在很放权的。另外一方面，如果有优质的中环商业大厦地皮，林志超可能要争夺。
至于每年供应1500个住宅单元，并不算很多，按照去年的标准也才15％；而林志超预测，1962～1965年这几年，香港供应住宅单元将逐步提升至1965年的近30000个。
这是因为，今年港府就会提出减少20％地积比，也就是同样的地皮要少建20％的面积，1966年正式执行。
正因为如此，有地皮的置业商开始拼命赶在1966年之前建完，而银行也拼命的将资金投资在地产上。
一场会议下来，所有高层有一个共同的想法——那就是老板真的很稳！
三年内的计划，都已经基本制定好了。
……
怡和大班约翰·凯瑟克再次带着儿子亨利·凯瑟克，来到美丽华购物中心考察和参观。自去年怡和上市后，凯瑟克家族便彻底掌握怡和集团，而在之前，更像是一个多个家族的合和公司。
因为其他的家族和股东纷纷不看好香港的前景，凯瑟克家族便在伦敦三家商业银行的支持下，收购了其他人的部分股权，彻底成为怡和系的控制家族。
“父亲，这个林志超财势雄厚，头脑又非常聪明，现在居然拥有港九的零售商业霸权，甚至在九龙还拥有这样一座豪华的酒店，可谓财源滚滚。”亨利·凯瑟克称赞道。
约翰共有两个儿子——亨利、西门，亨利·凯瑟克刚刚从澳洲回到香港任职怡和董事。
“虽然他的头脑和财势都不错，可惜却没有一幅好地皮。我们拥有九龙仓，各方面地理位置都比这里好。所以，在九龙仓的1号码头投资一幢购物中心，那么便可以斩断这里的客流。”约翰·凯瑟克语气之中带着一丝轻蔑，又有一些得意。
九龙仓的一号码头，面积非常大，抵达香港的游轮都会在那里下客。与此同时，又是三面濒海、得天独厚的位置，确实是修建购物中心的好地方。
亨利·凯瑟克说道：“九龙仓的资金，恐怕拿不出几千万港币，去修建大型购物中心。不过这种事情对香港的经济，以及对维多利亚港的两边景色，都是极好的事情，我们倒是可以向港府求助。”
约翰凯瑟克眼前一亮，说道：“好，这件事就由你来策划，尽快筹集资金、拿出方案，将一个比美丽华购物中心更大、造价更高的购物中心。而且你说得对，这件事可以让港府帮助一下，他们不会拒绝的，因为这就是维多利亚港的地标性建筑。”
他很满意儿子的想法，最近他还一直很愁资金的事情。怡和系虽然有两个旗舰，香港地产也非常旺盛，但此时九龙仓和置地并不是收益很高。
而怡和虽然才刚刚集资四亿多，但这些资金却更多的会被投资至海外。凯瑟克家族要将怡和打造成一家世界性的集团，而不是远东的一家大洋行。
当年被没收三千万英镑，便是吃亏在资产太集中在远东。
亨利·凯瑟克说道：“没问题！”接着他又说道：“这个美丽华酒店也做的很好，以后九龙仓也要在那里发展酒店业。”
约翰说道：“一步步来！明年中环的文华酒店就要开业，九龙这边就暂时缓一缓。”
亨利·凯瑟克点点头，说道：“我明白了！”
讨论完工作上的事情，亨利·凯瑟克说道：“林志超这个华人，资金实力雄厚，发展迅速，真是让人不可思议！”
约翰·凯瑟克毕竟经历很多事情，也经历过当年怡和被没收资产等，看过太多的辉煌，所以说道：“他发展太快未必是好事，想必负债率一定很高。一旦航运有大风险，那么就是倾家荡产。”
毕竟没有上市，这些人哪里知道林志超有多少资产。
简单来说，大家都不知道长江工业集团赚不赚钱，会不会亏本等问题；航运公司也是如此，大家不知道林志超有多少钱，更不知道有多少债务。
亨利·凯瑟克听到父亲这样讲，很快也对华资不屑一顾起来。怡和系以九龙仓、置地为双翼的模式已经建立，三家公司都具备远超华资的实力，而且还是上市公司，资金可以通过多种渠道来筹集。
此时林志超也猜测出，一旦美丽华购物中心经营，很快会引起九龙仓的反应。海运大厦可能会提前一年多建立，届时会对美丽华购物中心形成压力。
当然，香港的经济、旅游也是在发展中，倒也容得下竞争。影响是有，但不是太大。
真正和英资干的时间，还得是七十年代。
……
1月中旬。
“利生，我们规划建造的百德新街，怎么样？”林志超以朋友的口吻，朝着利铭泽炫耀道。
两人在五十年代初，因为买卖‘使馆大厦’而结识，后来利泽铭又主动出售给林志超希慎道2号的‘华信大厦’旧址。
利铭泽看着繁华的百德新街，顿时佩服的说道：“没有想到，铜锣湾也有今天的繁荣，无疑长江置业是最大的改变者。百德新街、希云街、华信大厦，都是带动了周围的发展。特别是百德新街这里，大丸百货的客流量，更是让我看到铜锣湾的发展前景。”
希慎置业拥有大量的物业在铜锣湾，铜锣湾如果能发达，他们是最高兴的了。而利铭泽掌管着希慎置业，自然非常明白这一点，当初他出售希慎道2号的地盘，就是希望林志超能来铜锣湾发展。
林志超笑着说道：“大丸百货的客流量是我也没有想到的，现在我这边的新天地购物中心压力大增。好在，两种购物模式能起到互相促进的作用，相信今年暑假能在这里一炮双响。”
华登大厦、新天地大厦，甚至用天桥来连接，也就是说，逛完大丸百货还可以来新天地购物中心。
而这种大厦的人行天桥，更是香港的独一份，属于开创新的设计。
利铭泽点点头，说道：“我就佩服林先生的创新手段，对香港地产的贡献，绝对是最大的。”
林志超谦虚的说道：“哈哈，不敢这样说，都是被逼出来的。”
确实可以理解为被逼出来的，因为当初港府允许建高楼后，置业公司要想出售高楼，就必须解决各种麻烦的问题，否则买家就会有疑虑。
很多创新，都是需要解决某些问题，而产生的。
随后，林志超带着利泽铭在百德新街转悠起来，他并不是特意炫耀什么的，而是有原因的。
“利生，要想铜锣湾成为香港的零售区域，或者说铜锣湾要想真正的发展起来，有一个工程必须要做。”
利铭泽闻言，立马谦虚的说道：“林生请讲！”
林志超随即抛出一个惊天事情，他认真的说道：“那就是修建一条连接港岛、九龙的海底隧道，而港岛这边的出入口，唯有选择在铜锣湾，才是更好的。这样一来，铜锣湾也会因为这条隧道，变得更加繁荣起来。”
利铭泽大吃一惊，说道：“修建海底隧道的工程太过庞大，港府未必愿意投资。莫非林先生说的是，你愿意牵头投资这个工程？”
林志超点点头，坦然说道：“这个工程看似庞大，也许投资是2～3亿港币，但随着香港经济的发展，港九迫切需要经济更加紧密联系，这个隧道回本很容易，是一个非常不错的基建投资。我的想法是，集合华资、英资，大家一同组建团队，凑集资金，又充分利用银行贷款，完成这个项目。”
利铭泽思考一番后，说道：“这个工程确实对香港百利无一害，港岛和九龙本该需要紧密的联系。我愿意加入这个项目！”
林志超可不仅仅是拉投资，而是在拉人气，便说道：“晚点我们联系一群有意向的投资财团后，可由你在立法局提出，先让港府承建，若是港府无意承建，便交给民间团队承建。如果是民间承建的话，40年收费权还是可以要的。”
利铭泽点点头，说道：“确实！这件事不管是从各方面来讲，都是不错的投资。”
随后，两人认真的交谈了详细的规划，最后是一拍即合。
林志超投资红磡海底隧道，并不是为了利益，可能收回成本后，稍微赚一点，九十年代就会交给港府。
毕竟这种收费模式，若是太过贪心，怕是骂声一片。
当然他也不是做亏本买卖，说不定10年就收回成本，再赚点利润，20年时间就还给港府了。
虽然说要投资三亿，但可以70％贷款，剩下的则由各财团分担；0.9亿的投资启动资金，也不是一年拿出来，更不是一个财团拿出来。
至于找那些财团，林志超觉得会德丰、汇丰应该没有问题，华资再加上林志超、利铭泽，差不多也足够了。
林志超一个人占大头也没有问题，区区几千万，就以长江工业集团的名义投资，反正那边有钱。
至于时间上，林志超觉得1962～1964年立项、规划、设计，1965～1968年修建；这样一来，比前世足足提前四年时间。
这是对香港有大益处的！